השקעות נדל"ן בארה"ב מציעות הזדמנות מלהיבה עבור משקיעים מכל העולם, במיוחד לנוכח ההיקף העצום של השוק והאפשרות לגוון את תיק ההשקעות עם נכסים מעבר לים.

 

השקעות נדל"ן בארה"ב – מה עומד מאחורי הקסם האמריקאי?

עבור משקיעים רבים, ארצות הברית תמיד נראתה כיעד נוצץ להשקעה בנדל"ן, ויש לכך כמה סיבות מרכזיות. ראשית, מדובר בכלכלה ענקית ומגוונת, הכוללת מדינות ואזורים שונים מאוד באופיים, במחירי הנכסים ובפוטנציאל התשואה. שנית, קיים מבחר רב של סוגי נכסים: דירות פרטיות, בתים צמודי קרקע, יחידות מולטי-פמילי (Multifamily), משרדים, מרכזים מסחריים ואפילו מחסנים לוגיסטיים. כשהמשקיע מכוון לאפיק מסוים (נכס למגורים, מסחרי וכדומה), הוא יכול לבחור במיקום ספציפי – למשל, מדינה מתפתחת בדרום, או אזור צפוף באחת המטרופולינים הגדולות – בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה שלו.

 

מדוע השוק האמריקאי כה אטרקטיבי?

  1. היקף עצום: בניגוד למדינות קטנות, ארה"ב כוללת מרחבים עצומים ואוכלוסייה מגוונת. בכל שנה, אזורים מסוימים זוכים להגירה חיובית ולצמיחה בכלכלה המקומית, מה שמביא לביקוש הולך וגדל לדיור.

     

  2. שקיפות יחסית: ביחס לשווקים בינלאומיים אחרים, ארה"ב מציעה אפשרות לגשת למידע נרחב על נכסים, לשכת רישום מקרקעין מסודרת, ומגוון חוקים המגנים על זכויות המשקיע.

     

  3. גיוון באפשרויות מימון: בארה"ב ניתן לעיתים קרובות לקבל משכנתאות לרכישת נכסים בתנאים נוחים, גם כשמדובר במשקיעים זרים (בהתאם לפרופיל הפיננסי שלהם).

     

  4. אפשרויות לניהול מרחוק: התפתחות הטכנולוגיה וחברות ניהול נכסים מקצועיות מאפשרות למשקיעים ישראלים, למשל, לאתר, לרכוש ולנהל נכסים בלי להתייצב פיזית בכל חודש. הדבר מקל על רבים ששואפים לייצר הכנסה פאסיבית.

 

איך בוחרים אזור להשקעה?

השוק האמריקאי אינו הומוגני – מצב הנדל"ן בניו יורק או בסן פרנסיסקו שונה מזה שבדאלאס, אטלנטה או דטרויט. לכן, לפני שמתחילים, חשוב לבחור אזור המבוסס על גורמים כמו:

  1. צמיחה כלכלית ותעסוקה: בדקו אילו חברות גדולות פועלות באזור, מה שיעור האבטלה, והאם יש פיתוח בתשתיות. אזור המשדר צמיחה משמעו יותר ביקוש לשכירות, עליית ערך לאורך זמן, וקהל צעיר או משפחות צעירות שמגיעות לגור.

     

  2. תקציב ותשואה: בכל עיר קיימים אזורים "חמים" ויקרים לצד שכונות בצמיחה שבהן המחירים עדיין נוחים יותר. כך מתאפשר למשקיע להחליט אם הוא מעוניין בשכירות גבוהה יחסית עם מחיר כניסה נוח, או להסתכן בשוק רווי יותר עם מחיר קנייה גבוה אך תשואה פוטנציאלית מרשימה.

     

  3. סוג הנכס: יש משקיעים שמעדיפים דירת קונדו במרכז עירוני, אחרים מעדיפים בית פרטי בשכונת פרברים. אם מתמקדים בנכס יחיד מולטי-פמילי (בניין דירות), כדאי לזכור שנדרשת התנהלות מורכבת יותר, אך מנגד ייתכן רווח נאה משכירות ליחידות רבות.

     

  4. מדיניות מיסוי מקומית: בארה"ב המיסים משתנים בין מדינות ואפילו בין מחוזות. מדינות כמו טקסס, פלורידה או נבדה מציעות הטבות מס משמעותיות, בעוד במקומות אחרים שיעורי המס על נכסים ושכירות גבוהים יותר.

 

 

השקעות נדל"ן בארה"ב

דרכי מימון והשפעתן על התשואה

למשקיע הישראלי יש לרוב כמה אפשרויות למימון השקעות נדל"ן בארה"ב:

  1. הון עצמי מלא: שיטה זו חוסכת עלויות ריבית והלוואות, אך דורשת מהמשקיע סכום נזיל גדול. הנכס אז מניב תשואה משכירות בלבד, ונמנעים מתלות בבנק זר.

     

  2. משכנתא אמריקאית (Mortgage): ניתן לעיתים לקבל מימון דרך בנקים מקומיים, בתנאי שעומדים בדרישות המסמכים והקריטריונים. הריביות עשויות להיות גבוהות ממשכנתאות אמריקאיות ללקוחות מקומיים, אך זה מאפשר מינוף (Leverage) – להשקיע הון ראשוני נמוך יותר ולרכוש נכס שערכו גבוה מההון האישי הקיים.

     

  3. הלוואה מגורם פרטי: חברות המתמחות בהלוואות למשקיעים זרים, לעיתים מול פרמיות משמעותיות. חשוב לבדוק היטב את אמינות החברה ויציבותה.

     

  4. מימון מהבית: חלק מהמשקיעים בוחרים לקחת משכנתא על דירתם בישראל, וכך למשכן את ההון לטובת רכישה בארה"ב. שיטה זו יכולה להיות משתלמת אם הריבית בישראל נמוכה יותר מאשר בסניף בארה"ב.

 

ניהול נכסים מרחוק

מי שכבר רכש נכס בארה"ב מבין שהאתגר הבא הוא ניהולו בצורה יעילה. אף אחד לא רוצה לבלות טיסות תכופות כדי לתקן ברז דולף או לטפל בהחלפת דייר. לכן, חברות ניהול (Property Management) הן חלק מרכזי מהשקעה מוצלחת:

  • הן מטפלות בהשכרת הנכס, פרסום בעיתונות או ברשתות, סינון וחתימת חוזה עם דיירים.
  • הן גובות את דמי השכירות, דואגות לתיקונים שוטפים, ועוקבות אחרי דרישות העירייה בנוגע לנכס.
  • בעל הנכס מקבל דוח פיננסי חודשי או רבעוני, ורואה שהכול פועל כשורה.

חברת ניהול מקצועית גובה עמלה (לרוב 8%-10% משכר הדירה החודשי או עמלה קבועה אחרת), אבל היא עשויה להצדיק את עצמה. בחירה נכונה של חברה תבטיח שלווה למשקיע, שמסוגל ליהנות מהכנסה פאסיבית בלי להיות מוטרד.

 

סיכום

השקעות נדל"ן בארה"ב יכולות להוות אפיק מתגמל כלכלית ובו-זמנית מאתגר. מצד אחד, השוק האמריקאי עצום ומגוון, מה שמאפשר לבחור מיקום ופוטנציאל תשואה בהתאם לתקציב ולסגנון ההשקעה שלכם. מצד שני, הפרמטרים הרבים שצריך לקחת בחשבון – מיסוי, ניהול נכסים, תהליכי מימון ודיווחים רגולטוריים – עשויים להכביד על מי שמגיע ללא הכנה מספקת.