משכנתא היא הלוואה ייעודית הניתנת לצורך רכישת דירות ובתים למגורים. הלוואה זו ניתנת בדרך כלל על ידי בנקים וגופים פיננסיים אחרים.
בכתבה הבאה, נפרט על עקרונות המשכנתא, מבנה ההלוואה, תהליך קבלתה ועוד.
הכתבה בשיתוף עם חברת חוסן פיננסי המציעה מגוון שירותים בעולם המשכנתאות כמו, שירות עבור מסורבי משכנתא, מחזור משכנתא, גרירת משכנתא ועוד.
עקרונות המשכנתא
המשכנתא מורכבת ממספר גורמים מרכזיים:
-הון עצמי: זהו הסכום הראשוני שעל הקונה להעמיד לצורך רכישת הנכס. ככל שיש לקונה יותר הון עצמי, כך קטן גובה ההלוואה הנדרש.
-סכום ההלוואה: זהו סכום הכסף שהבנק או הגוף הפיננסי מעניקים ללווה לצורך השלמת הרכישה.
-ריבית: הבנק גובה ריבית על המשכנתא, שהלווה מחויב לשלם במשך כל תקופת ההלוואה.
קיימות כמה סוגי ריבית, כאשר המוכרות ביותר הן:
ריבית קבועה: הריבית נשארת זהה לאורך כל תקופת ההלוואה.
ריבית משתנה: הריבית עשויה להשתנות בהתאם למדדים חיצוניים כמו מדד המחירים לצרכן או ריבית בנק ישראל.
ריבית פריים: ריבית שמתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח מסוים.
-תקופת ההלוואה: משך הזמן שבו על הלווה להחזיר את ההלוואה. בישראל, תקופת המשכנתא הממוצעת נעה בין 20 ל-30 שנים, אך ניתן לקחת הלוואות לתקופות קצרות או ארוכות יותר בהתאם ליכולת הכלכלית.
-ביטוח חיים וביטוח נכס: במקרים רבים, הבנק דורש מהלווה לרכוש ביטוח חיים וביטוח נכס.
ביטוח החיים מבטיח שהבנק יקבל את כספו גם במקרה של פטירת הלווה, בעוד ביטוח הנכס מבטיח את ערך הנכס כנגד נזקים.
תהליך קבלת משכנתא
קבלת משכנתא היא תהליך מורכב הדורש תכנון כלכלי קפדני ומחייב התייעצות עם יועצים פיננסיים ומשפטיים. להלן מספר שלבים עיקריים בתהליך:
1. בדיקת יכולת כלכלית
השלב הראשון בתהליך הוא בדיקת היכולת הכלכלית. יש לחשב את ההכנסות וההוצאות, לבחון את ההון העצמי העומד לרשותכם ואת גובה ההלוואה הדרושה לכם. יש לקחת בחשבון לא רק את העלות הראשונית של הנכס, אלא גם את ההוצאות הנלוות כמו שיפוצים, ריהוט, ביטוחים ועוד.
2. אישור עקרוני מהבנק
לפני שתתחילו בתהליך החיפוש אחר נכס, חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק למתן משכנתא.
זהו אישור בו הבנק מציין שהוא מוכן להעניק לכם הלוואה על פי תנאים ראשוניים, בהתאם למידע הפיננסי שהעברתם לו.
3. בחירת מסלול משכנתא
אחרי קבלת אישור עקרוני, יש לבחור את מסלול המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם. ישנם מסלולים שונים המציעים תנאי ריבית משתנים או קבועים, וכל מסלול מתאים לאוכלוסיות שונות לפי מידת הסיכון שהן מוכנות לקחת.
4. שמאי מקרקעין
הבנק דורש להעריך את שווי הנכס שאתם מתכוונים לרכוש באמצעות שמאי מקרקעין. שמאי זה מוודא שהנכס שווה את הסכום שאתם מעוניינים להלוות עבורו, והוא עשוי להשפיע על גובה ההלוואה.
5. השלמת תהליך ההלוואה וחתימה
בשלב זה, לאחר שהבנק אישר את ההלוואה, תידרשו לחתום על הסכם ההלוואה ולהגיש את כל המסמכים הנדרשים.
סוגי משכנתאות
1. משכנתא קבועה
הלווה מחויב להחזיר את ההלוואה בתשלומים קבועים לאורך כל התקופה. התשלומים כוללים גם את החזר הקרן וגם את הריבית.
2. משכנתא משתנה
משכנתא זו מתאפיינת בכך שהריבית עשויה להשתנות מדי תקופה, בהתאם לשינויים כלכליים במשק. משכנתא זו מתאימה למי שמוכנים לקחת סיכון גבוה יותר כדי ליהנות מריביות נמוכות בתחילת התקופה.
3. משכנתא בלון
משכנתא מסוג זה ניתנת לתקופה קצרה, והלווה מחזיר את כל הקרן והריבית בסוף התקופה. מדובר במסלול עם סיכון גבוה יחסית, כיוון שבסופו של דבר יש לשלם סכום גדול בבת אחת.
סיכונים במתן משכנתא
למרות שהמשכנתא היא הכלי המאפשר לרבים לרכוש נכסים, היא מגיעה עם סיכונים כלכליים גבוהים:
שינוי בריבית: במסלולי משכנתא בריבית משתנה, עלייה בריבית עשויה להגדיל את ההחזר החודשי בצורה משמעותית.
אובדן הכנסה: במקרה של אובדן הכנסה, כמו פיטורים או פגיעה בבריאות, אפשר להיקלע לקושי בהחזרי המשכנתא.
ירידת ערך הנכס: במקרים מסוימים, ערך הנכס עשוי לרדת, מה שעלול לפגוע ביכולת להחזיר את ההלוואה על ידי מכירת הנכס.
מסלולים להקלה על נוטלי משכנתאות
מחזור משכנתא: במידה ותנאי השוק משתנים לטובה, ניתן למחזר את המשכנתא – כלומר לקחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר ולפרוע את ההלוואה הקיימת.
פריסה מחדש של התשלומים: במידה ויש קשיים כלכליים, ניתן לבקש מהבנק לפרוס מחדש את המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר, כך שהתשלומים החודשיים יקטנו.
הלוואות מסובסדות: ישנם מסלולים של משכנתאות המיועדים לזוגות צעירים, עולים חדשים, חיילים משוחררים וכדומה, המעניקים הלוואות בתנאים מועדפים ובחלק מהמקרים גם סבסוד חלקי של הריבית.
