כמה הון עצמי צריך למשכנתא

 חלומם של רבים בכלל הוא קניית דירה- בין למגורים בין להלוואה. דירות, בטח בישראל, אינן דבר זול ולא רבים האנשים שיכולים להרשות לעצמם לשלם את העלות המלאה של הדירה במעמד הרכישה שלה. הפתרון האולטימטיבי שמנגיש את רכישת הדירה, הוא המשכנתא.

מה זו משכנתא?

משכנתא זו הלוואה שעד מועד פריעתה כוללת את משכון הנכס= הדירה. מחיר הדירה מורכב משני רכיבים: ראשית, ההון העצמי שיש ברשותם של קוני הדירה; שנית, שארית הסכום, שתיהפך למשכנתא. סכום המשכנתא נפרש, לפי רצונם של הקונים, יכולתם הכלכלית והסכמת הבנק, לחודשים רבים שיכולים להגיע עד לכ30 שנה. לסכום ההחזר החודשי תצורף ריבית שתיקבע למשכנתא וכן ביטוח משכנתא חברת ביטוח או דרך הבנק.

למה משכנתא ולא הלוואה?

למשכנתא שני יתרונות מרכזיים על פני הלוואה: משכנתא אפשר לפרוש לתקופה של עד שלושים שנה- דבר שמאפשר חיוב חודשי נמוך יותר. בנוסף, הריביות שתגבה המשכנתא נמוכות מלאו שיגבו בהשבת הלוואה, תודות לרגולציה על הבנקים. הלוואה משמשת, בדרך כלל, ליעדים קצרי טווח ולסכומים נמוכים יותר וכוללת ריבית גבוהה יותר. לכן, לרכישת דירה, שדורשת סכום גבוה במיוחד, המשכנתא עדיפה משמעותית.

מה זה הון עצמי ואיך משיגים אותו?

ההון העצמי הוא רכיב סכום הכסף שהקונה מחויב לשלם באופן ראשוני, ללא פריסה, בניגוד למשכנתא. ההון העצמי יכול להגיע ממספר מקורות: חסכונות של הקונים, משכון נכסים אחרים, קרנות שונות, וכן הלאה.

חישוב נכסים בהון העצמי

החוק מגדיר את אחוז מחיר הדירה שקונה נדרש לשלם ברכישת דירה: לדירה ראשונה, 25% ממחירה יהוו את ההון העצמי; לרכישת דירה שניה בעד מכירת הראשונה, 30% ולרכישת דירה נוספת, 50%. במקרים של מחיר למשתכן, ההון העצמי הדרוש יהיה בדרך כלל, בגדול, סכום של 100,000 ₪.

ערבות: מה זה ואיך זה יכול לעזור?

ערבות היא מסמך משפטי שניתן לטובתו של הנושה ומטרתו היא הבטחת השבת החוב במלואו במקרה שבו החייב לא החזיר את הכספים הדרושים. ניתן להצביע על שני סוגי ערבות: ערבות בנקאית וערבות עצמית.

ערבות בנקאית נכנסת לתמונה במקרים של רכישת דירה מקבלן ומטרתה הגנה על הקונה. ערבות בנקאית תתאים במקרים של רכישת דירה מקבלן שטרם השלים את בנייתה בפועל. כך, הכסף שמשולם לקבלן עובר בפועל לבנק, שמעביר אותו לקבלן אך ורק בהתאם להשלמת בניית הדירה המובטחת.

ערבות עצמית תיכנס לתמונה במקרים של הלוואה או לקיחת משכנתא מהבנק, ומטרתה הגנה על הבנק. באופן הזה, הקונה מביא ערבים שמתחייבים לפרוע את החוב במקרה שבו החייב עצמו לא יעמוד בתשלומים שנקבעו.

אפשרויות אחרות לגיוס הון לרכישת דירה 

ישנן אפשרויות נוספות לגיוס כספים לרכישת דירה, וביניהן:

• הלוואה על חשבון קרן השתלמות- עד 6 שנות ותק של הקרן, ניתן לקחת הלוואה של עד 50%, ומ6 שנות ותק של הקרן, ניתן לקחת הלוואה של עד 80% בריבית נוחה למדי.

• משכון נכס ההורים- ניתן למשכן נכס של ההורים ולהשתמש בכסף למימון- אך חשוב להבחין שיידרש להשיב גם את סכום המשכון.

• הלוואה מהבנק- ניתן להלוות מהבנק, אך הסכמתו וסכום הריבית יהיה תלוי באמונו ביכולת השבת הכסף, תוף התחשבות בלקיחת המשכנתא ארוכת הטווח ממילא.

בחירת ביטוח משכנתא- הסבר על התהליך

לאחר בחירת המשכנתא עצמה, יש צורך לקחת גם ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא כולל שני רכיבים: ביטוח חיים למשכנתא, שמבטח מפני מקרים בהם החייב נפטר; וכן ביטוח מבנה למשכנתא, שמבטח מפני מקרים של ירידת ערכה של הדירה מסיבות שונות. בכל הקשור אל ביטוח משכנתא חברת ביטוח היא המנגנון הנוח ביותר. 

איך זה עובד? באופן פרונטלי או דיגיטלי, ממלאים את פרטי הרוכש ופרטי המשכנתא, מקבלים הצעות מחיר לביטוח ובוחרים בהצעה המיטבית.